蔡穗声:养老地产细分模糊 房企需多元化发展
来源:搜狐焦点网 发布日期:2011-11-07
早前，民政部发布《社会养老服务体系建设“十二五”规划》(征求意见稿)，提出采取政府出资、社会捐赠、个人购买服务等多种方式,解决资金瓶颈问题。在机构养老层面，重点建设老年公寓，并且“鼓励引导企业、公益慈善组织及其他社会力量资助或兴办养老机构或设施”。
据中国社科院老年研究所测算，目前中国老年经济的潜力高达1万亿元人民币左右。据资料显示，目前整个养老市场的商机大约有4万亿元。到2030年，有望增加至13万亿元。另外，“十二五”规划中对养老事业的重视，也向市场释放了积极的信号。此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。
尽管如此，国内目前养老矛盾突出，观念、资金、人才等多个方面不足都造成了养老行业的“非主流”，社区养老已到亟待突破的阶段。目前我国的养老地产是怎样的状态？存在怎样的问题？又要如何解决？未来要怎样发展？搜狐焦点网独家对话广东省房地产行业协会会长蔡穗声，探寻养老地产在广东省内的“落地”之路。
养老地产划分界限模糊 发展较落后
现在我国的养老地产业是怎样的状态？广东省内的养老地产又是怎样的处境？蔡穗声认为，中国正在步入老龄化社会，且这一现象愈加凸显。对此，各方面相关部门都要做好充分准备。“我们应该承认并直面，中国养老的社会福利是不充足的，也没有覆盖全社会。我们需要大力动员社会各种资源、以各种途径实现‘老有所养’是完全必要的，这其中就包括商业运作的途径。”在他看来，目前中国养老地产行业的发展与日本等发达国家相比，中国还有很大差距。
目前对于养老项目的产权存在不少争议，是持有，是出售，还是部分持有部分出售？为什么？两者比例又应如何？在蔡穗声看来，所谓“养老项目”，应当是多样性的，“在集中养老模式方面，有政府办的养老院，有商业机构办的养老院；在居家养老模式方面，有三代同堂的，也有与子孙辈同小区不同'堂'等。”所以，很难有一条明确的说法可以从法律上界定为何“养老项目”。与此同时，蔡穗声还认为，对于养老项目，购买与租赁都各有优缺点，这主要取决于融资方式，所以难以简单划分比例。
蔡穗声认为，现在我国市面以居家式养老居多，因为这与当前市民观念是吻合的。作为集中式养老，他建议开发商可以采取与休闲地产结合的方式，即为平时是养老，周末、假日时子孙辈来休闲，也等于是半居家养老了。
鼓励开发商进军养老地产 需注重细节
由于“养老地产”是个新概念，蔡穗声认为此“名词”还有待讨论。若粗略划分，按生活形态来分，有居家模式和养老院模式；按产权划分，有购买、租赁和半购买半租赁的模式；还有所谓的“倒按揭”模式，即把自己的居所抵押给银行（或保险公司），按月提取生活等等。以中国传统习俗看，居家养老应该是更为普遍。由此，开发商在设计小区的配套设施、休憩场所、住宅户型、室内功能配置、卫浴衣柜设计等各方面细节的时候，充分照顾老年人的特点有所考虑。例如在小区内与室内应该是无障碍设计，每栋楼有一部电梯的空间能够放置担架床，等等。
在他看来，当前正是开发商思考企业转型的重要关头，从以往过于集中的住宅建设，到现在开发商已将触角伸向工业地产、科技地产、教育地产、休闲地产、旅游地产、养老地产等方面，是值得鼓励的，也是应该要发展的方向。“企业就是应该生产社会需要的产品，这既是企业生存的必须，也是企业社会责任的体现。”
