朱中一：应对老龄化问题不仅关乎老人
来源:西安房地产信息网 发布日期:2011-07-18
中国60周岁以上人口目前超过1.67亿，超过德国和法国全国人口的总和。这一数字描述了中国社会所面临的人口老龄化的严峻形势。
不久前，中国房地产业协会理事会已通过在中国房协下设立老年住房委员会的决议，该委员会正在积极的筹备当中，成立以后将从多途径为房地产行业应对中国人口老龄化的挑战作出探索。
在近日接受本报记者采访时，中国房地产业协会副会长、老年住房委员会筹备组负责人朱中一特别指出：“老龄化问题的应对和解决不仅关系到老年人是 否能老有所养，也关系到老年人的子女，即作为社会主力军的年轻一代的负担是否能得到缓解，从根本上来说，这关乎整个社会的和谐和稳定。”
“如果养老问题解决不好，就会影响到社会的稳定，和谐社会和小康社会的槛很难迈过去”
中国房地产报：中房协决定成立老年住房委员会，肯定也是基于当前中国所面临的人口老龄化的严峻趋势。
朱中一：的确如此。我国2000年已正式进入老龄社会，60岁以上人口占到总人口数的10%。就在当年，《中共中央、国务院关于加强老龄工作的 决定》这一纲领性文件下发。2009年，中国60岁以上人口达到1.67亿，占总人口数的12.7%。这说明中国进入老龄化社会的步伐很快，而且今后一个 时期的步伐会更快，这基于几个原因：一是现在老人的寿命长了，二是中国是在计划生育的背景下进入老龄社会的，也就是说年轻人的比例在减少，老年人的比例在 增加，其在总人口中所占百分比的递增速度比任何一个国家都要快。
基于这样的现状，十七大报告把“老有所养”作为推动建设和谐社会的战略目标提了出来。而“十二五”规划建议中专门提出要积极应对人口老龄化问 题，建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资 本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰 藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。增加社区老年活动场所和便利化设施。开发利用老年人力资源。
中国房地产报：我国老龄化社会是否有其独有的特点?
朱中一：我个人思考认为，我国老龄化社会的特点与发达国家有3点不同：一是我国是在未富先老的情况下进入老龄化社会的，更确切地说，是国民总体 未富;二是我国的保障体系没有发达国家的健全;三是我国是在计划生育的背景下进入老龄化社会的。1949~1959年是中国的生育高峰期，而这一时期出生 的人之后遇到了计划生育的政策，计划生育对经济发展的促进作用是值得肯定的。我们说改革是要支付成本的，现在就到了支付成本的时候。计划生育后，面临人口 结构是2个年轻人上有4个老人要抚养，下有孩子要养育，压力非常大，如果养老问题解决不好，就会影响到社会的稳定，和谐社会和小康社会的槛很难迈过去。因 此，中房协成立老年住房委员会的初衷是希望对我国如何应对老龄化社会做一些探索。
“养老地产的发展迫切需要土地、金融等方面政策的支持”
中国房地产报：中房协老年住房委员会成立之后将开展哪些工作以推动养老地产的发展?
朱中一：《中国房地产业协会老年住房委员会工作规则(送审稿)》明确提出了我们的业务范围，主要包括总结交流国内外老年住房的先进开发经验，不 断探索适合我国国情的老年住房开发及运营模式，积极开展推动我国老年住房发展的政策法规研究;借鉴市场经济发达国家已实行的以房养老(住宅反向抵押贷 款)、异地连锁养老、购置有限产权等多种做法，探索住房资产、金融资产等在个人一生期间的合理配置与价值转换，提升老年人的生活质量，同时推进房地产的合 理流动;为政府和行业管理部门制定相关行业标准，提供优秀设计图集及技术支持，完善养老服务设施，抓好项目的示范和推广;会同与老年住房有关的金融、保 险、医疗等单位和有关社会团体，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持，逐步完善老年住房的制度建设，促进老年住房建设等社会养老服务事业和 产业的发展等等。
中国房地产报：提到政策法规的制定，您认为养老地产目前最迫切需要的政策法规支持有哪些?
朱中一：比如拿地政策，是否可以区别不同的养老项目，采取划拨或协议出让的方式，不一定采取招拍挂的形式。又比如我们国家在研究推广 REITs，那是否能把养老地产作为REITs推广的一个试点。此外，保险基金具有长期回报的性质，那能否在市场运作的层面上允许保险机构介入，减轻开发 商融资上的压力。
“养老地产的优势主要在于市场需求大，国家对养老事业非常重视，我们有可能争取到政府政策扶持。”
中国房地产报：开发商在养老地产领域应扮演怎样的角色?
朱中一：开发商一是要按照老年住宅的一些标准去建设养老项目，二是要在既有建筑改造中发挥重要的作用。在一些政府主导、社会参与的项目中，有实 力的开发商应该去做一些探索，比如万科、海尔专门成立了相关的部门去关注这一领域的开发，但有些开发商可能还不会关注这一领域，我们也不要求所有开发商都 进入养老地产项目的开发，如果一拥而上的话就会盲目开发，供大于求。
中国房地产报：养老地产与商业地产、旅游地产相比，有哪些优势可能更吸引开发商?
朱中一：养老地产的优势主要在于市场需求大，国家对养老事业非常重视，我们有可能争取到政府政策扶持。金融、保险业有望进入养老地产领域，比如 说REITs就有可能在养老地产上有所突破。又比如在土地政策上，如果在立项时规划了一些养老项目，是不是可以得到一些优惠，各方都在探讨。
中国房地产报：根据清华大学建筑学院的研究，目前中国养老项目的类型大致有养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构等几大类，您认为这些类别中哪些项目更适合开发商介入进行开发?
朱中一：我个人从中国的传统观念出发，认为居家养老与社区服务相结合的模式在中国最受欢迎。作为我们协会，国家提出的 “以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”我们都要去关心。由政府主导的养老项目，我们主要是从标准、规范上去引导，而剩下的可以引入社会 资金、采取市场化运作的领域，是开发商比较容易介入的领域。在这一领域，我们可能会更多地抓一些示范性项目，探索反向抵押贷款、连锁型养老项目、有限产权 等形式，做到休闲、养老相结合。总体而言是要做到基本养老和满足不同人群的养老需求相结合。
“积极稳妥地推进养老地产不会与目前的房地产调控政策相冲突”
中国房地产报：推动养老地产的发展会不会与目前国家出台的房地产调控政策有矛盾或冲突的地方?
朱中一：加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业是国家支持的。在养老地产方面，只要我们积极稳妥地推进，就不仅不会与目前的房地产调控 政策相冲突，而且还有利于与建立长期制度相结合。我们提出要借鉴发达国家的反向抵押贷款以房养老的经验，就能够盘活老人的资产，这于国于民都是有利的。
中国房地产报：您对养老地产的前景如何预测或者说有怎样的期待?
朱中一：对于协会而言，我希望我们的老年住房委员会在国家有关部门正式批准后，能够尽快地搭起框架，针对不同的模式搞一些示范性项目，对养老地产做一些探索性的工作。
中国房地产报：您对“第三届中国养老产业与养老地产高端论坛”有何期待?
朱中一：我希望我们共同来推动养老地产的发展，使之成为社会关注的一个亮点。
