许子枋：发展养老地产不宜玩概念赶时髦
来源:腾讯 发布日期:2011-05-20
随着中国老年人口的日益增加，社会财富的逐步积累，以及他们对生活质量态度和传统家庭观念的演变，为我国养老地产的发展创造了市场条件。
目前国内房企纷纷声称布局养老地产，一些中小开发商甚至有政府资源背景的个人，也在打着开发养老地产的名义跑马圈地。“养老地产”概念暧昧不明，盈利模式模糊不清，让人对当前流行却又纷乱的养老地产市场不免产生担忧。
笔者梳理了美国发展养老地产的一些模式和经验，以资为国内养老地产的开发提供一些参考的依据。
养老地产发展的经济前提
养老地产发展的第一个前提是城市化红利。城市化发展成熟到一定阶段后，有足够数量的老年人形成对老年地产的市场需求及“以房养老”的可能。我们的城市化是否已经到达这个阶段，尚难以确认。
第二个前提是人均收入水平及政府财政补贴。美国养老地产的上升式发展是在20世纪60年代，当时美国的人均收入收入达到5000美元以上，国家社会福利开支达到国民生产总值的10%以上，各州对于老年住宅也有相应的补贴和税收优惠。我国2010年公布人均收入为4700美元，均世界127位；教育、医疗投入比例分别为2.3%和4.5%，远低于发达国家水平。
第三个前提是老年人的储蓄和投资结构。根据美国财务界的共识，一个人退休后的总收入须达到退休前收入的70%，晚年才有保障。而我国目前即将步入退休年龄的人口阶层，社会保障退休金仅能达到退休前的30%—50%。
结合以上数据，在城市化和老年人口平均收入未达到相应水平之前，如果没有社会经济和福利体系的支撑，养老地产的商业模式将很难找到立足点。
美国养老社区生活成本分析
美国的退休社区之所以发展成熟，除了上述提到的城市化和人均收入水平、社会福利保障之外，还有个重要因素便是生活成本的降低。
美国退休社区只能定向卖给55岁以上的老年人，总体比市面一般住宅低30%。通过对涵盖房屋、食品、着装、交通、医疗、公用事业及其他物品和服务生活成本的比较，我们还可以发现，老年社区的生活成本将比大城市低20%—50%。
这首先得益于美国房价的地域性差异明显。根据美国相关网站数据显示：2011年3月30日排名前三的州平均房价如下：纽约69.0万美元，哥伦比亚65.6万美元，康乃迪克州58.3万美元，是亚利桑那州26.8万美元的两至三倍。
政府也提供税收方面的优惠，在老年退休社区，消费税与其他地方存在一定差异，一般城市消费税都在9%以上，而养老社区一般为7%左右。由于老年人口聚集的规模效应，养老社区内的运动和娱乐设施活动费用也非常低廉。只要加入协会，两口之家每年只需缴纳432美元的费用，就可以享受7个娱乐中心和130多个俱乐部的所有设施。
美国养老社区的生活配套支持
以美国养老社区“太阳城”为例，它由13个不同区域构成，1个医院、2个康复中心、1个活跃老人社区、1个老人公寓、2个持续照料社区、2个辅助生活社区、4个混合社区，每个区域针对不同客群，涵盖一种或多种老年住宅类型。
太阳城还建设了完整的医疗服务体系，包括综合性医院、眼科、牙科等专业中心，以及紧急救助中心、照护中心、家庭看护中心、体检中心、药房等。
除了医疗服务设施之外，购物中心、超市、餐厅等生活配套都在社区之内，多元化的文化交流设施，甚至成为美国最大的康娱中心。
目前我国养老型地产仍有许多需要改善的地方，如项目生活配套设施、休闲锻炼设施、医疗环境设施等。发展养老地产首要的是配套设施，如果生活配套跟不上，养老地产就失去了其最基本的意义和价值。
