香港推逆按揭“以房养老”
来源:第一财经日报 发布日期:2011-07-25
“养儿防老”一直是中华文化中根深蒂固的一个传统观念，不过香港特区政府打算向这个观念发出强有力的挑战。
由香港特区政府通过外汇基金全资拥有的“香港按揭证券有限公司”（下称“香港按证公司”）自7月11日起推出一项名为“安老按揭计划”的新贷款项目，希望通过这个计划，让香港的老人用其自有的住房来提供生活费。
这个计划被坊间称为“逆按揭”计划，指的是与一般按揭不同，一般按揭是贷款人 交月供给银行，到期后房子归贷款人所有；而逆按揭之下，是银行向贷款人“交”月供，到期后这个房子归银行所有——当然，贷款人也可以选择到期时还清所有的 月供加杂费，仍然把房子所有权收归自己。
据香港按证公司披露，该计划已经得到7家银行、85家律师行的支持。
逆按揭操作细节揭秘
究竟这个完全新鲜的计划如何实施？日前，笔者向参与该计划的香港东亚银行进行了一次详细的咨询。
从程序上看，逆按揭计划比一般按揭要求严格一些。参与者必须是年满60岁以上的香港居民，其抵押的房子需已付清了贷款，另外，该楼的楼龄不得超过50年——在香港，一般银行对于50年以上的房子不再提供贷款。
考虑到不少老香港人在签合约方面可能有弱势，特区政府还要求，参与该计划的人必须找安老按揭辅导法律顾问进行咨询，在获得律师的证明书之后才能与银行签 署合约。当然此举会增加贷款人的成本3000~5000元（港元，下同），但实际上，这笔律师辅导费可以不用马上交，而是在最后需要还款时再交。
接下来的就是银行对房子估价，确定可以发给老人的月供。在这过程中，银行要考虑借款人的年龄，贷款的期限，以及申请之时由香港按证公司确定的一个贷款利率。
东亚银行的职员举例说，在目前的情况下，一个65岁的香港老人，如果其房子估值100万，他想终生获得贷款，那么他可以每月拿到2000元生活费。“如 果他只想拿10年，那么每个月可以获得4400元左右；如果是15年，可以拿到3300元，年限越短，月收入越多。”该职员说。
假设 这个老人过世后，其子女或是受益人要获得这个房子的产权，必须还清银行的贷款本金，并付给银行一笔利息，目前年利率约为2.75%，此外还需要还给香港按 证公司一笔保险费（该保险费是防止贷款人违约而给银行提供的保障）。如果签约时没有交律师顾问费，也要在这时候交齐。
值得一提的是， 如果这个老人在贷款期结束后还没有身故，但又没有能力还清银行和按揭公司的贷款，香港特区政府要求银行不得强行把贷款人从房子里赶走。东亚的职员说：“老 人仍然可以住在这个房子里，直至身故，届时银行才会把房子拿来拍卖，先扣抵贷款和利息的部分，以及其他杂费，如果还有剩余，将交给他的受益人，如果没有剩 余，则其受益人也不需要补款，因为香港按证公司会购买保险处理。”
逆按揭是否有诱惑？
就逆按揭的整个安排来看，当房地产市场处于泡沫期而且贷款利率较低时，无疑是最好的时机。目前这个阶段，似乎正是参与逆按揭的最佳时机。
香港按证公司目前给出的利率仅2.75%，如果按目前买房的按揭利率来说，有点偏贵，但也贵得不太多；但是考虑到未来10年至20年的大部分时间，美国的利率环境很可能还是会向上发展（港元利率是跟住美元的），那么目前的贷款利率水平可能已经是最优惠的。
逆按揭的好处之一就是，这个利率在老人签约的时候便已经确定，未来即使按证公司提升了利率，老人的利息金额也不会相应提升。
从房价来看，目前也是不错的参与时机。虽然自去年11月推出短炒印花税之后，香港的房地产价格出现了滞缓的局面，近期甚至有所下跌，但是总体上看，目前的香港房价处于1997年以来的最高峰——这时银行能够批出的贷款额无疑是最高的。
让我们算一笔账。从实际情况来看，目前香港的房子极少有低于100万的。从港岛及九龙市区楼龄在50年以下的房子，如果是使用面积50平方米左右（建筑 面积约70平方米），市价大约在400万以上。按上述东亚银行职员的介绍，这个老人实际上可以每月获得1万元的生活费。
这对于退休后毫无资助的香港老人来说，应该是笔相当不错的收入。
在香港，一般退休年龄为65岁。由于香港没有养老金，因此普通人退休之后需要自寻出路，不会得到政府的任何资助。当然，政府也会考虑给予低收入家庭一定 的福利补贴，但这个补贴要考虑家产、家庭整体收入，以及个人收入等方方面面，简单地说，如果不是够惨的话，是拿不到任何资助的。
事实上，有一定家产（只要超过18万元，就没有福利可拿），但没有工作的退休人士，只能吃老本。而香港特区政府的逆按揭，从某种程序上可以视作一种变相的福利补贴。
但从实际效果来看，未必能获得市场热捧。对于一个60岁的香港居民来说，如果其拥有一套已经还完贷款的房子，那么还不如直接将这房子拿去出租更佳。目前 在港岛区，面积约30平方米的小公寓，也能租到7000元左右，如果是更大一些，价值400万的公寓，租金更可能高达15000元——远远超过香港按证公 司能提供的月供额。
当然，政府的好意还是会有人心领。
在香港，有不少老迈的单身人士，或是不愿生育的老夫妻，他 们老后无依无靠，但是年轻时买了套房子，超过了领取社会综缓的水准，不如干脆逆按揭，把房子抵押给银行，领取生活费至身故。这样既有地方住，又有生活费领 取，不失为一种生存策略。随着香港老龄化社会的形成，越来越多的中产阶层将步入退休年龄，届时可能也会有更多的人选择以这种逆按揭方式来解决自己的生活 费。
有人可能会说，香港特区政府为何不干脆推行更为有效的养老金机制？事实上，这也是香港政府文化与内地不同之处。在香港，从政府到民间，都已经相当习惯于自力更生——尽管不少政党要求特区政府加强养老，但是政府一直不为所动。
在民间，也常常能见到银发苍苍的出租车司机，或是年迈的餐厅服务员。在金融海啸之后，欧洲债务危机爆发，更是令特区政府对于用公共财政支持全额养老产生担忧。
从香港特区政府力推“逆按揭”来看，不难看出虽然香港特区政府坐拥大量的财政盈余，但是对于承担整个香港社会的养老责任，仍然显得有些犹豫。这或许也是香港“小政府”的一种真实写照。
