上海八旬老翁“以房养老”险失住处
国内首例“以房养老”案落槌 老人权益获保障
来源:陕西老年报 发布日期:2010-09-10
一位年逾八旬的老人在3年前为了改善自己的晚年生活，作出一个慎重决定：将栖身的房屋卖出去，用所得的房款作为租金，仍然租住该套已生活了多年的房屋。但老人做梦也没想到，原本跟购房者说得好好的，不料购房者在拿到产权证后，将老人一纸诉状告进法院，要求老人交付并搬出该房屋。老人当然不肯，于是双方对簿公堂。
这起上海首例以房养老案件在重阳节即将来临之际落槌。老人最终的命运将会如何？
八旬老人“以房养老”
訾老先生今年83岁，居住在上海市田林新村。由于年事已高，日常生活不能自理，訾老先生请了一个钟点工照顾他的生活。 3年前，老人决定将自己居住的房子出售再租赁，用所得的房款支付房租，以此改善生活，颐养天年。经过协商，老人最终决定将房子卖给钟点工的丈夫杭先生。
2005年5月16日，訾老先生和杭先生签订 《上海市房地产买卖合同》，约定房产转让价款为23万元。事实上，这个房价在当时低于市场价格。双方还约定，訾老先生于2007年4月30日前腾出该房屋并通知杭先生进行验收交接；杭先生应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。
合同还约定，合同签订后，杭先生应于2005年5月16日支付房价款2万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；杭先生还应于2005年11月20日前支付5万元；杭在訾老先生搬出之后3日内付4.5万元，即达房款总额的50％；后50％分4次付，每半年一次，即2.8万余元。
在合同签订的当天，双方办理了产权转移登记手续，权利人变更为杭先生。之后，訾老先生收到杭先生支付的首期房款2万元。从2005年9月25日至2006年3月4日，訾老先生先后3次收到杭先生购房款共计5万元。
买房人要老人马上搬家
訾老先生做梦也没想到的是，今年2月28日，他收到徐汇区法院的一张传票，原来，杭先生将他告至法院，要求按房屋买卖合同约定向杭先生交付房屋，并支付逾期违约金。
“不搬！”老人收到诉状很气愤。既然合同有约定，为什么訾老先生不肯搬走呢？原来这里还有一个 “故事”。
双方在签订房屋买卖合同前，曾达成口头协议，即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里，只不过每月支付租金给杭先生，允许 “出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。双方还就此在违约条款中作了约定——“按每月1500元 （房租），从房款中扣”。在合同中，双方在附随条件中加以说明。
现在杭先生出尔反尔，訾老先生坚决不肯搬离该房屋。
“我是一名孤老，目前没有生活自理能力，经济也很困难，这些年一直靠政府和街道的帮助生存。客观上讲，这套房屋是我唯一的住房，不可能出售。当时我签合同，目的就是想手头有些钱，改善一下生活。”訾老先生说：“杭先生只支付7万元就可以占用房屋，他是以合法形式掩盖非法目的。”
法院判决维护老人权益
法院对此案进行开庭审理，认为被告訾老先生所述 “涉案房屋是被告唯一的住房，不可能出售”一项，因唯一住房与不可能出售两者之间没有逻辑上的因果关系，法院对此观点不予采信。
法院还认为，该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定，又通过买卖中违约条款关于 “按每月1500元 （房租），从房款中扣”的约定解决了被告的居住问题，其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况，因此原、被告双方合意有条件的允许出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住的养老情形的存在，使现被告的居住使用成为一种双方合意且情况特殊的使用关系，即被告支付相关使用费的方式是从房款中扣。可见，被告所述“原告以合法形式掩盖非法目的”，没有事实依据。亦因此，原告关于要求被告交付系争房屋的诉请，法院不予支持。
据此，法院作出判决，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。
法官提醒：房屋买卖要谨慎
本案判决后，徐汇法院法官在接受本报记者采访时说，本案是一起由房屋买卖引发的房屋迁让纠纷案。当事人双方签订的是附条件的买卖合同，也就是说，买受房屋的人要履行附随条件中约定的义务，即等到老人不能再使用这套房屋的时候，合同才算履行完毕，这套房子才能交付到买受人的手里。
这位法官说，本案中，即便这起房屋买卖没有附随条件，买受人也应该知道，老人只有唯一的一套房屋，法院不可能对老人采取强制性措施，让老人迁出该套房屋，因为老人的本意就是想通过卖房所获得的钱来改善自己的晚年生活。
记者了解到，近年来，上海试点的 “以房养老”新模式有两种。一种是 “以房自助养老”，即65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。
另一种是 “倒按揭”，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，收买投保人的房屋产权。
那么，在上海这个越来越老龄化的城市，市民能不能像案中的訾老先生一样，将房屋出售后仍然住在这套房屋里，以支付租金的方式来过完自己的晚年生活？对房屋出售方老年人和买受方来说，有没有法律风险的存在？
徐汇区法院法官认为，像本案这种 “以房养老”方式在市场上也有一定的市场需求，对于这种需求，有关部门应该采取社会管理的模式，为双方当事人提供保障，比如在质押或典押上提供法律保障，避免出现类似纠纷，避免老人权益遭受侵害，财产遭受损失。当然，需要购买这类房屋的市民也要慎重，在签订此类合同前要有思想准备，因为该合同有附随条件，需要承担相应的义务，否则，一旦违反合同，很难获得法院的支持。(刘海)
