国家经济转型主题下 掩耳盗铃的产业圈地运动
来源:IT时代周刊 发布日期:2011-05-30
在国家经济转型的宏观主题下，调控政策层层加码，但并未触动更深层次的问题——土地制度及土地背后的权力资源属性。
土地的权力资源属性不变，地方政府对土地高溢价的预期以及基于土地增值带来的暴利投资模式就不会终止，于是，“圈地”的热情便一直刺激着“无风险资本”敏感而兴奋的神经。
在住宅开发项目拿地越来越难的背景下，一场打着工业地产、养老地产、旅游地产等产业地产旗号的变相圈地运动正在全国大范围张扬或悄悄地上演。
由于工业用地成本低廉，一些开发商为迎合地方政府因GDP冲动刺激的招商引资需求而大面积拿地，但实际上，他们拿到地后，真正能用于工业的土地很有限，目前工业项目的需求也远无需如此大规模的土地。
开发工业园本身是一个低收益率项目，各地的工业园却犹如雨后春笋般涌现，规模庞大，上马仓促，它们究竟靠什么赚钱？
开发商投资工业园区，看重的并不是工业园这个“工业”本体能否带来盈利，而是工业园所占用的土地的升值潜力。换句话说，在国家土地严控政策下，以“工业园”的名义更容易圈地。
近几年，工业地产发展迅速，各区县都在建设自己的特色工业园，工业用地以低成本过度扩张，但有关方面没有考虑产业的承载能力，工业圈地运动将导致工业产能过剩和新一轮的土地泡沫，也为农地大范围抛荒和未来的粮食危机埋下隐患。
旅游地产，这个时髦的名词同样成为“无风险资本”圈地开发别墅等高档项目的幌子。
在土地上做生态旅游开发，盈利途径少，收益低，不知多少年才能收回投资，但是全国却掀起了旅游地产热，甚至许多县城都打着旅游地产开发的旗号，让开发商动辄上千亩地拿地，再在土地上神奇地开发出高端别墅。
开发商以旅游地产的名义，先期将价格低廉的土地揽入怀中，后期再改变土地性质或补差价；或者先租赁再优先购买，分块取得、滚动开发，通过平衡容积率等手法建设高档住宅出售。
根据国家相关规定，旅游规划用地不能当作商业化用地以从事商业化地产开发，但开发商在创造出一个“旅游产权”的模糊概念后，即将用地使用权租下来，再转租给别墅购房者，50年的租赁使用权，本质上已经改变了土地的使用性质。
最后要说的是养老地产圈地。中国将步入老龄化社会，对养老地产确实存在着巨大的市场需求，但开发商在发展养老地产的时候，对养老产业的项目概念和地块规模、变现时间的兴趣远高于养老地产应该有哪些配套，项目要做成什么样子。
养老地产，又称健康地产，由于带有明显的福利色彩，可以获得低廉的地价与诸多政策扶持。但是，有的企业仅仅把养老地产当作一个炒作的概念而已，他们开发少量养老公寓作为配建产品，其项目实质上却慢慢演变成商业化地产。
这种掩耳盗铃式的圈地运动，推高的是土地价格，滋生的是权力腐败和投资泡沫，其实质是权力和资本对社会财富的一种掠夺形式。
