“以房养老”银行首次试水
来源:浙江老年报 发布日期:2011-10-19
首张老年专属借记卡
探索中国模式“以房养老”
中信银行在北京正式推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，并率先推出“养老按揭”业务，即老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押，向银行申请贷款用于养老，银行核定贷款额度后，按月将贷款资金划入指定账户（信福年华卡），借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。
这种模式虽在中国尚属首例，但在欧美国家早已风靡，国外称为“倒按揭”。它出现于上世纪80年代中期，最早由美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立，至今已运行二十余年。
据了解，我国目前的养老保障体系主要有三部分，即社保、商业保险和企业年金；其中，社保只能保障社会平均线，商业保险更适合年轻人。
而“倒按揭”一旦在中国落地，能够产生填补缺口的重要作用，随着中国老龄化社会的到来，将老年人的资产通过配置变成养老资源，成为解决未来养老问题的方案中最被看好的一例。
“以房养老”门槛有点高
杭州办理还需时日
中信银行“养老按揭”的具体执行政策规定，借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。
据悉，考虑到风险的防控和按揭到期后的退出问题，中信银行“养老按揭”要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置，贷款期限也不得超过10年。这不免让人疑惑：能够满足这样条件的老人是否还需通过办理按揭来养老？对此中信银行相关负责人表示，该业务的运行都在试点阶段，很多问题都有待市场的检验，中信银行也会逐步对此业务进行完善。当然，这种模式也为监管提出了更高的要求，“以房养老”涉及到包括银监会、保监会、房地产等部门的监管问题，目前政策还不明朗，还需多方联合运作。
记者在中信银行杭州分行了解到，关于“养老按揭”的具体细节还没有出台。“我们分行还没有正式推出"养老按揭"，现在正在研究一些操作细则。”中信银行杭州分行相关工作人员说。
“以房养老”遭遇水土不服
破冰困难重重
有很多人会问，这样一种在国外已被证明成功的模式，为什么在20余年之后才在国内低调试水，且目前看来并未有其他银行跟进？
据了解，早在2003年，就有业内人士建议在中国发展住房反向抵押贷款，北京、上海等城市也相继提出要进行相关探索，至今却未见实质性进展。“以房养老”在中国的确困难重重。
我国推行“以房养老”面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年。这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。
按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多；而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。因为，保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售，以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫破灭的时候，租不出去或卖不出高价的情况也是可能发生的。
另外，“以房养老”的顺利推进，还离不开三个要素，一是观念障碍，中国人重视“但存方寸地，留与子孙耕”，一辈子好不容易还完按揭、老了还要跟银行“倒按揭”，叫人情何以堪？二是法制滞迟，“以房养老”的关键是要有一整套客观、公正、守法的评估与兑现体制。三是更大的问题，房地产市场在一个非理性的房市背景下，“以房养老”注定是充满风险的：如果涨速过快，则养老者要吃大亏；如果价格形势急转直下，则银行机构要当冤大头。在充满变数的房地产市场里，看涨或者看跌的结果都无法使双方在价格问题上达成一致，以确立一个公平的交易价格。
