明天，养老住宅可期待？
来源:《潮商》 发布日期:2011-06-20
当房地产开发商将加了各种修饰语的“大宅”、“豪宅”等等“概念房产”进行铺天盖地炒作时，市场的反应似乎并没有如预想的那么热烈。人们购房越来越理性了。
然而，等待也好，观望也罢，岁月流逝，自然规律不容违背，不管是否情愿，中国社会日趋严重的“老龄化”就这么不期而至了。这无疑给房地产开发提供了新的商机。
“养老地产”，从理念到行动
据统计，2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，仅到2015年的未来5年中，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%，而在2010年我国老年人总体消费就达1.4万亿元。面对步入“老年社会”的现状，许多新的消费需求也就自然凸显出来，其中，“适宜养老的房子”就成为许多人关注的热点，也成为近年来许多房产开发巨头的投资新目标。
或许是大小房企意识到“养老地产”巨大的市场潜力，于是，一时间，房地产界纷纷出现投资开发“转向”：2010年底，万科宣布将开拓养老地产，而养老地产也将成为万科产业链的新分支。而保利也于去年作出同样的开拓决定，保利首个养老项目也于去年十一月奠基，启动养老项目的建设。随后华润置业、首创置业等也渐次宣布成立研发团队。大牌企业已将目光聚焦养老地产。
大企业的发展方向，往往是一个行业的“风向标”。在“养老地产”开发、经营已从“理念”走向“行动”的今天，养老住宅的开发建设，无疑已成为各房企未来发展的新思路、新目标。汕头，粤东地区最具“宜居”风貌的城市，其开发建设“养老住宅”，是否也能成为人们未来的期待呢？近日，本刊记者分别采访了房地产开发商、房产中介机构及房屋装饰设计人员，大家给出的答案是：养老房产绝对是未来一个发展的大方向，但，如何开发建设，如何运作，仍有许多问题需要探讨。
“养老住宅”，市场需求日益凸显
现代社会，许多年轻人远离父母和故土寻求发展，而让父母安居成为子女孝敬父母的最大心愿，具有“养老”功能的住宅，呈现出很大的发展空间。
房产开发商：如今，国家对房地产的调控是严厉且严谨的，对房企来说，日子没有以前那么好过了，如何“破局”寻商机，是共同关注的问题。对汕头的房企来说，如何创新经营理念，是未来发展的关键。这两年，我们在住宅的开发与营销中，发现这样一种情况：事业有成的中年人买房给家中的老人住，对住宅的配套、环境颇为重视。为此，我们也把“住宅”与“养老”功能结合的问题当作一个课题来研究，想结合国外的一些经验，探索出一条适合自己的发展之路。
房产中介机构：在二手房的交易中，套型适中，周围配套条件好的房产，是最易成交的，而且有意思的是，带电梯的房子，近年来比较受中老年人欢迎。汕头住宅的刚性需求，很大一部分是改善性的需求，人们似乎越来越趋向于“享受”，尤其是稍有些经济基础的人，在选择住房时，都会考虑“老的时候住方便”的问题。可惜，能达到“老来住方便”，且套型适中，价格适中，环境好的房子，真不好找。
房屋装饰设计人员：我们在汕头各个楼盘中都有客户，总体来说，那些买得起花园小区房子的客户，绝大多数是中年人。他们的住宅面积有大有小，小区环境各异，但，对家中的老人来说，小区甚至社区的配套，都达不到“安全、养生与养老”的完美结合。这一代的中年人与他们的父母不同，许多人在十年内就不得不面对“空巢”现象，而子女“少”的状况，使他们比父母辈更显孤独，对住宅的物业服务功能性依赖将更大，而这些都不是单纯能靠室内的装饰装潢来实现的。这实际上是对住宅的开发建设提出了更高的要求，对住宅的物业服务提出了新的需求。当然，这也就是商机。
开发“养老住宅”，汕头自然环境优越
汕头地属亚热带，冬无严寒，夏无酷暑，终年气候温和湿润，阳光充足，雨水充沛，常年平均气温稳定在18℃--22℃之间。适宜的气候，又鲜有重工业污染，汕头空气洁净，成为不少人选择“居于汕头”的首要原因。
百年商埠的汕头，独具浓郁的文化气息。其中，饮食文化最为人称道。汕头滨临南海，物产丰富，四季都有优质的果蔬应市，海、淡水产品十分丰富。汕头是潮菜的重要发源地之一，食肆以善烹海鲜、用料考究、制作精巧、注重保持原汁原味为最大特点，清淡甘和，滋补养身，其饮食养生文化有着极广泛的群众基础。
汕头地理位置颇具优势，素有“岭东门户、华南要冲”的美称，其背山向海，自古以来就是粤东、赣南、闽西南一带的重要交通枢纽、进出口岸和商品集散地，尤其是长达289公的海岸线，为城市打造特有的海滨景观提供了“先天条件”。
汕头，建筑设计名扬天下。汕头房屋建设以及内部设计装饰的精致化，使汕头人的居住品质达到了较高的层次。
除此之外，拥有粤东地区一流的教育、文化与医疗资源，也使汕头拥有了“休养居住”的“软资本”。尤其是汕头医药卫生服务水平在粤东地区有比较大的领先优势，不论是从数量上、技术上，还是级别档次上，都是首屈一指的，这也为汕头开发“养老住宅”提供了极优越的医疗保障条件。
“养老在汕头”的梦想，为房产开发提供新动力
无论是从外地工作、学习归来的本地人，还是外来汕头谋生的新汕头人，都能明显地感觉到：汕头的生活节奏较之其他城市要“悠闲”很多。美食、功夫茶加上好的气候，以及市区周边的农庄、风景区、度假村，让人轻松享受着潮汕平原特有的悠闲。正是这种无处不在的休闲氛围，使汕头具备了打造“南方休闲城市”的社会基础，也因此提供了房产开发的新指向。
“养老在汕头”， 竟不知不觉中成为许多人的梦想。这种“梦想”，给汕头的房地产开发提供了一个巨大的市场空间。据统计，目前，汕头全市60岁以上的老年人达57万人，占总人口的10.88％。按照国际通行的标准，60岁以上老年人口或者65岁以上老年人口在总人口中的比例超过10%和 7%，即可看作是达到了人口老龄化。按此标准，汕头市已进入人口老龄化城市。而来自户籍部门的一些情况显示，近年来，由于外出读书及创业的原因，汕头向外迁移的年轻人偏多，城区“老龄化”的趋势更为明显，一些社区的老龄人口比例甚至已达到相当高的程度，以至于连居委会的工作人员都感叹：整天只看到老人。
潮汕人的观念很传统，大部分老年人不愿接受到养老院养老这种行为，加上汕头市养老社会福利机构总体数量和规模远远无法满足社会需求，养老院存在工作人员流失严重，专业技术人员紧缺，配备不齐全，设施不完善，服务规范性不足等，造成服务水准较低，无法吸引有经济实力的老人入住。于是，“居家养老”便成为社会广泛认同的养老方式，而这就为“养老房产”的开发与经营提供了巨大的市场空间。日前，汕头市政府出台有关进一步鼓励和引导民间投资的相关政策，鼓励民间投资兴办养老机构、残疾人托养、康复机构及社会中介组织，这也为房地产开发企业投资建设“复合型”的“居家养老住宅”提供了政策条件。
有业内人士预言，今天中年人的财富积累将成为明天老年住宅市场上强有力的购买力，“养老住宅”将大有所为。而汕头，有一大批在外发展的潮商，他们或现在为家中年迈的父母购房，或将来回乡养老，其对住宅的需求，就是汕头未来高端住宅开发的动力；相对于经济宽裕的人家，大批工薪阶层的养老住宅需求，也是一个不容忽视的市场。毕竟，年轻时买房子，考虑最多的是：应对节奏紧张的工作与生活；而进入老年后，考虑更多的是：养生、保健，起居便利。不同年龄层，需求不同，对住宅的功能要求也不一样，这也迫使房产住宅市场必须有所回应。
开发“养老住宅”，不得不考虑的问题
“养老住宅”的建设与开发，与一般的“大众型”住宅相比，有其更高的功能配置要求，如，它必须既有应急的医疗救治服务，又能满足老年人的日常保健需求，同时，其能够提供的家政服务更必须是全方位的优质服务，而安全、快捷的安保、无障碍系统则是必不可少的。具备如此“要素”的住宅，别说是老年人需要，忙碌于事业的中年人也同样需要。实际上，开发商们已经开始瞄准了“养老住宅”这一新的开发市场。但，诸多因素，还是拖慢了“养老住宅”发展的脚步。
土地问题 城市开发，土地供需矛盾日益突出，在人多地少的汕头，这个矛盾更尖锐。高昂的地价，使“高升不止”的房价始终没有明显的“降落”。于是，在寸土寸金的土地上修建功能配套完善的“养老住宅”便成为“高成本”的房产项目。“没有做慈善的心，不敢贸然行动。”房企老总实话实说，对高价拿地及住宅“高配置”，有极大的压力。据了解，汕头房企曾对市中心一些“烂尾楼”动过心，无奈大多“手尾过长”，迟迟难“下手”。
价格问题 建造能让人安心“养老”的住宅，其配套设施要比现在的一些“豪宅”更完善、更富人性化，其成本、价格是否能被房企、市场所接受，也是一个不容忽视的关键问题。就目前来看，市场购买力的强弱与否是“养老住宅”无法回避的。可以这么说，就汕头的现状，普通工薪阶层对此是“望尘莫及”，而高端客户是否能从一线城市“回流”，则考验着除价格以外的许多因素。
赢利模式 真要建造“养老住宅”，其盈利模式一定会与一般的住宅盈利模式有所区别，这是其业主构成所决定的。面对“银发阶层”，无利可图，就不会有开发建设的积极性。为此，在采访中，汕头一家房企老板就坦言：完全照搬西方国家的模式，是不可能的，因为中国的社会保障制度至今无法与先进国家相比，而金融机构的配套还无法满足需要，因此，在现有条件下，单纯靠卖“养老住宅”这样的“房子”来盈利是比较困难的。但是，“销售”配套服务却是可行的。他曾设想：养老住宅社区与医疗机构、权威专家挂钩，使配套设施最大程度发挥社会效益与经济效益。无疑，医疗保健服务，是“养老住宅”最重要的一环，也是最容易出效益的部分。
不过，要想“养老住宅”真正获得人们的认同与青睐，人性、人情“味道”才是最大的“卖点”。这就需要房产开发商在设计、建造“养老住宅”时，必须考虑到老年人对居住环境的生理需求与心理需求。
生理需求为：
安全无障碍。老年人反应能力和应变能力迟缓，对环境的安全性、便利性等的要求，高于一般人。
良好的物理性能指标。主要体现在日照、自然通风和采光等方面。除此之外，居室还应有良好的隔窗观景视线，以减少老年人独居室内的烦闷。
康复和医疗的保障。老人对住区医疗条件要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，住区内也应针对老年人的健康需要设有急救设施、老年病和慢性病等配合治疗的基础医疗站，形成完善的医疗网。在老年住宅内部，特别要重视社区智能管理系统对老龄家庭防护和救助系统的建设，避免老人造成无谓的伤害。
心理需求为：
对家庭的依恋和亲情关爱需求。与其它国家相比，我国老人更重视家庭和来自亲情间的关爱，其乐融融的家庭生活是老人最快乐的精神享受。
社会和邻里交往需求。增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。由此可见，适宜的交往空间是“养老住宅”居住环境的重要组成部分。
精神文化的需求。晚年后，老人有了较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活动。在住宅区的设计中，应为老年人提供满足精神文化需要的场所。
安定感的需求。由于老人对安定感的需求和怀旧心理，使其对久居的环境产生依恋，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来安定感。据一些调查机构对老人选择养老地段的调查统计表明，选择“不离开现在的社区，在现在的街道内”的老人达５８％。但是，这个老年人重要的心理特征也是最容易被忽略和不容易满足的需求。
安全感的需求。安全感来自治安、交通、环境及管理等诸方面。
据调查，大多数子女和老人愿意选择毗邻式居住模式。建设单纯性老年住宅和老年社区并不适应我国国情，而普通居住区中满足不同年龄实际需求的住宅及其环境设计应更具有我国特色。因此，新世纪的老年人居住环境设计必须体现“养老社会化、居住亲情化”，即要求房企在“养老住宅”的开发建设中，要探索新的“合居型”住宅，弘扬我国的亲情和家庭伦理观念，鼓励子女和老人同住或毗邻居住；完善“老少居”型住宅，探索具有传统大家庭模式的现代“家族型住宅”；在普通住宅设计中，应有一定的潜伏性和可变性设计，满足家庭和人生年龄变化对居住环境可变性的要求，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。
虽然“养老住宅”建设会受到诸多复杂因素的影响，但，只要在设计建设时，切实从我国老年人的生理和心理需要出发，使不同收入、不同阶层的老人家庭都能根据自己的情况，或租或买来选择理想的居住环境，避免盲目追风和不切实际的发展，就能够真正实现社会、经济效益“双丰收”。
“养老住宅”，明天，我们都可以期待！
