诺亚研究：老龄化加快 从人口结构看住房需求
来源:诺亚财富 发布日期:2011-06-10
一、人口老龄化的长期趋势
通常来讲，当60岁以上老年人超过人口总数的10%，或65岁以上老年人占人口总数的7%，即意味着该国家或地区人口处于老龄化社会。根据2010年中国最新普查数据显示，我国60岁以上人口1.78亿，占13.26%，比2000年上升2.93%。
随着近十年的低生育率，我国未来老龄化进程逐渐加快。到2020年，中国60岁以上人口将达到2.5亿，2030年超过约3.7亿。劳动年龄人口一般是用成年人口减去法定退休人员。如果用20-59岁的人口来近似代替劳动年龄人口，图1显示了我国劳动人口和老龄人口占比的变化情况。
不难发现，我国当前的劳动年龄人口占比位于历史顶峰水平（>59%），之后呈现长期、快速下降的形态，而老龄人口占比在未来20年快速上升。2000年，老龄人口每年仅增加280万人，2010年增加690万人，2030年增长1400万人，增量逐渐加速。而工作年龄人口则加速减少。
从国外的经验来看，人口老龄化将降低经济增速，提高长期通胀率的均衡值，降低城镇化进程，并可能使房地产市场面临长期的需求不足。
二、城镇人口与房屋需求的总体情况
人口构成对社会经济的影响深远，我们这里主要从人口角度出发，针对中国住宅市场需求进行研究。按照第六次人口普查的结果，2010年我国城镇人口总计6.66亿人，占总人口数的49.68%，比2000年上升了13.46%。根据房屋存量及增量，可估算全国城镇住房存量为181.5亿平米，人均面积约27平米。如果将流动人口（居住地与户口登记地不一致且离开户口登记地半年以上的人口）的2.61亿人剔除，那么城镇人均居住面积约44.8平米。
评估住房需求面的一个办法是观察当前对应人口数量的变化。通常，住房需求分为投资性需求、首次置业需求和改善性需求，其中首次置业需求和改善性需求可被为划分为刚性需求。而首次置业需求的主要目标群体为新进入城镇的居民和购置婚房的年青人。
根据社科院对“十二五”期末城镇人口（7亿）的估计值推算，我国每年进入城镇的人口将增加约700万人，假设维持这一速度，那么按照每人30平米计算，每年需要新增2.1亿平米的住房。事实上，城镇化人口的统计存在高估的问题，很多城镇化统计包含了“县改区”等将农业地区划分为城镇的现象，而这些地区的农村居民本身并不存在城镇居民的住房问题。
对于婚房需求，按照南开大学等机构的统计，十省市平均结婚年龄是男29.2岁，女27.1岁，平均是28.2岁。假设年龄层内平均分布，我国目前28岁的年青人约为1600万人，如果按照城镇人口比例，当前在城镇中居住的约有800万人，每年结婚需要新建房屋2.4亿平米（按照每人30平米计算）。
对于改善性需求，2004年建设部曾提出我国在2020年将实现城镇人均住宅建筑面积达到35平方米的小康目标。如果30-59岁的所有城镇人口（总数约4.66亿人），在2011-2020年之间，逐步将人均居住面积从27平米提高至35平米，那么未来十年还需要37.28亿平米，平均每年约3.7亿平米。
因此，从总量来看，为了满足总体的刚性需求，每年需要增加住房面积约为8.2亿平米。而在2010年，由于价格拉动供给，整体市场已经开始超额供给房屋。
2010年开工的房屋面积为12.9亿平米，超过了8.2亿平米的未来刚性需求均衡水平。这表明在价格的拉动下，住宅市场增加供给，超出了预期的需求。
但2010年房价却出现了上涨（扣除通胀后约为2.6%），这表明部分刚性需
求可能提前释放，另一个重要原因是投资性需求成为了房地产市场的拉动因素。因此，政府出台限购令、房产税、增加房贷利率等措施，对投资性需求进行抑制。投资性需求的特点在于其盈利性，当投资成本提高，预期房屋收益率下降时，主动投资性需求将减少，甚至可能将转而卖出房屋并扩大供给。
总体来看，由于限购令基本切断了投资性需求，在价格拉动下，全国范围内的住房市场已经供过于求。
三、一线城市的情况
我国一线城市的情况则比较特殊，由于经济较为发达，导致人口流入，城市不断扩大，异地买房者也较多。如果将流动性人口计入，那么北京、上海等城市则存在供需缺口。
其中，上海2009年常住人口为1921万人（包括流动人口），按照城镇化率88.6%计算，城镇人口约1700万。2009年上海各类居住房屋总计5.02亿平米，人均29.5平米，略高于全国平均水平。同时，上海由于开发程度和拆迁等问题，2007-2009年新开工面积并不能快速放大。
上海在2000年统计人口为1673万人，截止2009年，平均每年增加62.7万人，如果按照每人30平米和城镇化率计算，需要住房约1666万平米。2000至2009年，每年新开工住宅面积年均为2136万平米。难以同时满足新进入人口的置业需求和本地人口的改善需求，存在供给缺口。
类似的情况在北京也存在，过去10年北京每年增加57.93万人，如果按照每人30平米和城镇化率（85%），需要新建房屋1477万平米。而平均每年新开工面积为1916万平米，也难以同时满足新老居民的刚性需求。
由于空间狭小和新增面积有限，政府已经在一线城市实施了严厉的调控措施，以最大限度地压缩投资需求，保障低收入阶层的住房供给。同时，以高速交通连接的卫星城为代表，修建大面积的新住宅区，也有利于缓解住宅市场的供需矛盾。
一线城市供不应求，但总体供过于求，这表明二三线城市供给过剩。这与近期一些机构的调查结果相一致，数据称个别城市供给超过实际需求50%，辽宁、安徽等地区出现较多空置房，这种情况需要密切关注。
此外，由于低端劳动力无法解决买房、子女高考、持续就业等问题，只能暂时居住在东部地区。随着内陆地区产业发展和收入水平的上升，劳动力将逐步回流，并表现为沿海地区的民工荒和工资上涨。
