我国老龄化严峻 “以房养老”或成有效应对渠道
来源:东方老年网 发布日期:2011-09-02
继广东、上海等地之后，辽宁省也于近期表示将争取在“十二五”期间试行“以房养老”模式，以应对人口老龄化带来的种种问题，助力实现“老有所养、老有所 医、老有所乐”。考虑到我国国情中的特殊性，新模式的推行或将由于传统观念、产权期限等阻碍而面临制约，如何真正将新模式引入寻常百姓家，仍有待思考探 索。
——我国老龄化发展形势严峻
作为我国日趋严峻的社会问题和政府管理的重要内容之一，人口老龄化是我国社会发展必须认真应对的重大课题。“十二五”期间，我国人口老龄化将加速发展，形势将更加严峻。
民政部6月16日发布的《2010年社会服务发展统计报告》显示，根据第六次全国人口普查数据，全国60岁及以上老年人口达17765万人，占总人口的13.26％，其中65岁及以上人口11883万人，占总人口的8.9％。
而辽宁省又是全国人口老龄化发展速度最快、程度最高的省份之一。作为老工业基地，辽宁省早在1996年就开始进入老龄化社会，早于全国4年。至2010年底，辽宁省60岁以上老年人的人口数量达672万人，占全省总人口的15.58％。同期，沈阳市所有户籍人口总数也仅达719.6万人，与全省老龄人口相差无几，充分显示出老龄化问题的严重性。
目前，辽宁省正处于经济社会结构调整的关键时期。随着人口预期寿命的提高和生育率的下降，人口老龄化的程度还将加剧。据专家测算，2042年将是辽宁省60岁以上人口的峰值年，届时，全省60岁以上的老年人口将达到1505.8万人，占人口总数的38.96％，意味着每三个人中就有一个以上是老年人。
随着老龄化社会的到来，老龄人口“未富先老”、应对人口老龄化准备不足、政府用于老人的财政支出增加，财政负担加重等各方面问题正在逐步显现。另外，人口老龄化对家庭结构和赡养功能也带来了严峻挑战。数据显示，目前辽宁范围内子女不在身边的空巢人总数已达227万人，其中，约有130万老年人需要不同形式的长期护理。
——“以房养老”模式值得期待
“以房养老”是指，投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故，相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人的房屋产权。相关操作类似于将住房抵押贷款反过来做，因此也称作“反向住房抵押贷款”，或称“逆按揭”。
用“住房反向抵押贷款”作为支撑的“以房养老”模式，比较适合手中“有房没钱”的老人，他们用“逆按揭”获得的资金，来解决晚年生活的花费。因此，这种养老模式，也被人们形象地概括为“年轻时以人养房，年老时靠房养人”。
目前，辽宁省内“以房养老”保障制度的试点业务正在向省老龄委成员单位及相关方面征求意见，如果得以通过，“十二五”期间辽宁将有望推行此项新政。
专家指出，“以房养老”是真正把钱花在最关键的地方。相对于年轻子女而言，老人更需要用钱。在这种情况下，如果老人将自己的房产作为遗产留给了子女，无疑将导致资源分配的不合理:最需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。财富分配的不合理，会降低社会总体的福利水平，也会损害老年人的福利。从这个角度说，“以房养老”作为一种新型养老模式，值得期待。
目前，“以房养老”模式在国外已经形成一定规模。美国早在20世纪60年代就开始试水“以房养老”模式。试图以提前消费的方式，在有生之年将自己的财产用于自己消费，而不留给后代，以此来保障老年生活，为社会养老保障制度提供补充。1981年，日本正式引进“以房养老”模式，随后，日本政府推出了“长期生活支援资金贷款”制度，以缓解养老问题所产生的矛盾。
近年来，美国和日本的大批老人通过“住房反向抵押贷款”实行“以房养老”，很好地解决了养老问题。据了解，美国参加住房反向抵押贷款的家庭在2009年已经达到110万户，而日本有30％的老人实现了“以房养老”。
——全面推行须考虑四项阻碍
尽 管此前我国广东、上海等地也曾经试点“以房养老”的模式，但进展并不顺利。上海自几年前推出试点后，虽然咨询者众多，但真正办理手续的仅维持在个位数，商 业机构抛出的“绣球”也很少有老人敢接。究其原因，传统观念、产权期限等四项阻碍成为“以房养老”发展途径中的重大制约。
首 先，传统观念阻碍。中国人的传统观念是“养儿防老”“但存方寸地，留与子孙耕”。由于以房养老将导致房产最后不能留给子孙，很多老人不愿老来卖房，双手空 空而去，因此这种养老方式较难被人接受。分析人士认为，在数千年“养儿防老”的传统观念下，“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的 特殊权利义务关系。老人将房屋抵押给金融机构意味着将彻底破坏与子女之间的隐性契约，这一做法或将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀，许多老人认为这 样做是得不偿失的。
其 次，房产下跌风险。由于“以房养老”模式采用金融机构和房地产所有者之间达成的长期合同，而合同的长期性则使得双方当事人都无法预测今后的经济金融的变 动，尤其是作为合同中最主要的部分“房地产”市场的变动。房市的重大价格变动可能对合同的安全性形成重大隐患。房市价格的上升对于合同的实施只有益处而无 坏处。但问题在于，如果房地产的市场价格大幅下跌，金融机构就可能面临亏损折本，进而对“以房养老”模式的正常运营造成妨碍。
第三，70年产权限制。我国住宅用地的使用年限一般只有70年， 土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用权将由国家无偿收回。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而老人身故后，使用年限 更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。这一特殊国情导致的重大 制约已经勾起了保险公司和银行等机构的普遍担忧。
第 四，相关条件不完备。“以房养老”模式的实施将涉及多个部门，包括民政局、房管局、人保局、金融和保险机构等，如果没有具体政策和细则来保证统筹协调，实 施过程中很容易出现“操作断层”。另外，由于养老机构存在收费较高、服务不到位等问题，一旦老人将房屋抵押出去，自己的居所归宿又将成为一个新的问题。据 了解，截至2009年底，全国各类收养性养老机构共4万个，养老床位总量293.5万张，不足老年人总人口数的2％，远不能满足要求。
对 此，分析人士指出，“以房养老”已经成为发达国家养老保障制度的良好补充。我们在引入这一制度概念的同时，也应当参透其中的肌理。有关部门应从我国现实国 情出发，有的放矢地做好制度性建设工作，为金融养老制度的正式开行夯实基础。唯有如此，“以房养老”才能够实质性地走入寻常百姓家。
