养老地产内涵及模式探讨
来源:中国房地产报 发布日期:2011-11-23
中国房地产报：何为养老地产？你会用怎样一个词来代替它？
陈首春：我个人认为纠结于措词意义不是很大。养老地产是养老产业中非常重要的硬件组成，养老地产主要是由传统意义上的房地产开发商转型来进行开发建设的，由于其房地产开发的本质属性，追求投资回报效率是其最大特质。而养老产业由于运营服务的本质属性，持有及通过长期稳定经营获得收益是本质属性。因此，由于养老产业与养老地产在运营及盈利模式方面的差异，我更关注的是，二者在对于现金流的管理时是否能够有效结合。
傅旻：我认为应该弄清楚养老地产卖的是什么，不是地产，而是服务。因此，我更愿意用“养老住宅项目”这个词语，它是养老服务的载体。老人需要一个居所，无论这个居所是老年公寓还是住宅，这个居所的设计必须能满足老人身心的需求，但更重要的在于它要给老人提供服务，无论是日间照料还是上门照护等老龄化社会中出现的服务类型。
中国房地产报：陈院长提到养老地产现金流管理的问题，现在，一些养老地产项目正是通过销售快速回笼资金，可以说这是保证现金流稳定健康的途径之一。但也因此，被认为是“以养老之名行开发之实”，你如何看？
陈首春：我认为，健康有效的现金流筹划以及积极有效的退出机制，是传统房地产开发商是否能够实质地进入养老地产开发领域的关键。
养老地产开发商能够实现销售回款并有效退出的模式，我个人归纳了四种：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。
中国房地产报：你长期在美国工作和生活，对美国老年住宅的情况极为了解，我想知道美国有没有养老地产的概念。
傅旻：美国不说养老地产或者养老住宅，而是用“老年住宅”这个词。美国的老年住宅分为两大类，一是面向低收入群体的，一般是由政府补贴或是由非营利机构在做，但是运营管理一般由民营机构而非政府负责。入住的老人要有收入等方面的考量，入住后由保险公司买单，类似于中国带福利性质的养老院。
第二类是纯商业运作项目，大致可细分为三类：其一是可持续照料的社区，定位高端，需要缴纳入门费或抵押金，入住后还需要交纳基本的服务费用，并且根据不同的护理级别交纳价格不等的护理费用。其二是抵押金不高，可满足一定照料需求的项目，其护理的价格往往比较低。还有一种是租赁性质的项目。
中国房地产报：你刚才提到了老年住宅的几种类型，那是不是美国老人入住老年住宅的居多？
傅旻：并非如此。美国大部分老人也是以居家养老为主，其比例占到了90%左右，与中国的情况类似。我们也提出了一个理念，就是老人不要离开熟悉的环境养老，如果原有的住所不适合老人的需求，可以进行适老化的改造。美国有个“通用设计”的概念，其实就类似于“适老化设计”，提出要在住宅、公共建筑中实现无障碍化，充分考虑到老人及其他特殊群体身体的需求等。
中国房地产报：回到众多开发商进军养老地产的现状，你认为有没有需要注意的问题？
陈首春：养老产业的核心是运营管理及服务，其销售策略也一定要构架于这一核心问题之上。
傅旻：你用到“进军”一词，这说明养老地产其实就像个战场，如果不够审慎的话，很有可能就成为先烈。因此，我的建议是，不要发展太快，要了解市场和需求。此外，我认为运营管理是养老住宅项目的核心，房地产开发商不应该成为项目开发的主导者，而应该由专业的运营服务团队来主导，其中的规划、设计都应该先听取他们的专业意见。
